【第4回】稼ぐ手段としての不動産｜Trader Miwaの『入金力こそ投資力』

確かな結果を出した自作EAを惜しげもなく無料配布するTrader Miwaさん。
不動産、労働、投資など、あらゆる手段で億越え資産を作ってきた彼に、ご自身の体験を織り交ぜつつ、「お金を作る方法」について解説していただきます。

Trader Miwa（とれーだーみわ）氏プロフィール

FXトレーダー、不動産投資家、精神・心理のスペシャリスト。FX歴は約20年。2003年ごろからスワップポイント狙いのFXを始めるとともに、2009年以降に不動産投資を開始。2013年からFXのトレード手法の研究を再開し、2016年ごろに伝説のトレーダー集団「タートルズ」のトレード手法を知る。その手法を研究・改善して、現代の大衆心理に合わせた手法として確立。また、MT4でのEA化を実現。主なトレード手法はポンド円を中心とした順張りのスイングトレード。現在は5000万円ほどの資金を運用している。レバレッジは2～2.5倍程度で、年利10～15％をターゲットにした複利運用を行う。【著書】大衆心理FX―精神・心理のスペシャリストが突き詰めたFXトレードの結論

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入金先と稼ぐ方法はイコールになることも
収益不動産の仕組みと現実的なハードル
十分な元手があれば不動産は稼ぐ手段になる
お金の増やし方　不動産編まとめ

入金先と稼ぐ方法はイコールになることも

　連載第4回の今回は、お金を稼ぐ方法と同時に、ついに「入金先」についてお伝えしてきます！　「入金力こそ投資力」という題名で連載しているくらいですから、「入金先」が最高に重要なのは当然ですね（笑）。

　前回までを振り返りますと、「稼ぐ方法」としては、第1回から第3回までに、

・サラリーマンとしての労働
・個人事業主としての労働や副業
・事業を構築して、人やお金のレバレッジを利用すること

　などをお伝えしてきましたが、これらは純粋に「稼ぐ方法」であることがほとんどで、一部の場合で設備投資を行うことがあるとしても、基本的には「入金先」であることはあり得ません。その代わり、年間に数百万円〜数千万円などを稼ぐことができる可能性があり、資産を築く上でのスタートラインとして中心となる考え方ばかりです。

　ただし、第3回までにも少しずつお伝えしているように、「稼ぐ方法」と「入金先」は、ほぼイコールの場合もあります。

■関連記事（Trader Miwaの『入金力こそ投資力』）
・第1回：お金ってどうやって増やすのか？
・第2回：サラリーマンに推せる個人事業
 ・第3回：事業の構築

　つまり、これまでにお伝えしている「稼ぐ方法」は、それ自体が「入金先」つまりは投資先として機能する場合もあります。たとえば、不動産投資はそれ自体が「稼ぐ方法」であると同時に、最終的な「入金先」でもある、ということです。

　それでは、「稼ぐ方法」と「入金先」を全く同じ質のものとして考えれば良いのかというと、それは違います。なぜかといいますと、第1回でもお伝えしましたが、「稼ぐ方法」を少額の資金を用いて利回り4％くらいで稼働させても（例として、100万円を用意して、利回り4％で運用して、1年間に4万円増やしたとしても）、それでは全くといって良いほどお金は増えていかないからです。少額の資金を使って増やすためには、利回り20％くらいの数字がないと効果がありません。

　逆に、最終的な「入金先」としては、利回り4％でも悪くはない可能性があります。もしも5000万円まで資金を増やした状態で利回り4％で運用するなら、1年間に200万円増えるわけですから、それはそれで投資先として十分に価値があるともいえるわけです。

　ここで考慮するべきこととして、利回り10％から20％、またはそれ以上といった「高利回り」の案件については、上手く取り組むことで「稼ぐ方法」としての質をより強く発揮できるということです。また、時には案件に対して「お金のレバレッジ」をかけることで、利回り10％の案件が20％〜30％になることもあります。その場合、たとえば1000万円の資金を利回り30％で運用できるなら1年間に300万円増えるわけですから、「マジかよ!?」と思われるかもしれません（笑）。

「1000万円を利回り30％で運用できるなんて、そんなウマイ話などあるか!!」と怒られるかもしれませんが、現実としてそういうことは可能です。ただし、そういう仕組みを築くためには、それなりの条件や努力も必要になります。また、SNS等の情報で得られるような「利回り30％ですよ！　お金振り込んでください！」みたいなものは、残念ながらほぼ100％詐欺です。良いですか、100％詐欺ですよ（笑）。だから、「月利（年利じゃないです）5％！」「年利50％！」「年利100％！」みたいな話については、真面目に言って、聞く必要もないです（汗）。

収益不動産の仕組みと現実的なハードル

　では、そのウマイ話（笑）の解説をしますね。まず、1000万円を持っていると仮定します。4000万円、利回り10％の収益不動産を、金利2％で3300万円の融資を受けて買うとします。頭金は700万円支払い、諸費用で300万円程度の費用が必要であると仮定します（これは、かなり現実的な数字です）。

　毎年の家賃は、満室経営して空室がないとすれば400万円です。金利その他の費用で毎年100万円程度が必要とすれば、年間に実際に入ってくるお金は300万円程度です。ただし、これは金融機関への元金返済を含みますので、300万円がそのまま手元に入ってくるわけではありません。毎年150万円程度を金融機関に返済すると、手元からお金がなくなっているように感じますが、実際には元金返済は貯金のようなものです。

　その収益不動産を売却した際に、一気に残債の返済を行いますので、売却額と残債が相殺されて「元金返済という形で貯金していたお金」が手元に戻ってくることになります。

　つまり、上記のモデルケースで収益不動産を買って運用できれば、その物件を所有している間は元金返済部分が手元の現金にはならない面があるにせよ、1000万円の自己資金に対して利回り30％の運用を、現実的に行っていることになります。

　この仕組みが100万円や200万円の資金で行えると良いのですが、実はそれが難しいのが現実です。なぜかといいますと、もし100万円の元手で400万円の不動産を買おうとしても、一般的にそういう融資は少ないのです（全くないというわけではないのですが、金融機関としては、低金利で少額の融資をしても儲からないので、普通は積極的にやりたくないのです）。

　その一方で、ここ10年くらい「ボロ戸建投資」と呼ばれている分野があって、0〜100万円といった少額の資金で、ボロボロだったりかなりの田舎にあったりする戸建を買って、主にDIYで修繕をして賃貸するという手法もあります。つまり、これなら「0円」からでもスタートできますね（笑）。融資を利用して買う必要がない価格であり、資金的なハードルが低いため、誰でもできそうに見えます。

　ところが、誰にでも資金的なハードルが低い「ボロ戸建投資」は、10年以上前と比較すると現在ではレッドオーシャンとなっています（汗）。レッドオーシャンというのは聞き慣れない言葉かもしれませんが、市場の競争が激化している状態のことです。資金的に誰でもできるから参入障壁が低くなり、安く買える戸建が取り合いになって、結果として価格相場が高くなっているのです。

　もう1点、ボロ戸建投資で難しいポイントがありまして、資金をかけずにDIYで修繕することが多いので、基本的に「労働が優勢」になってしまうんですよね…。つまり、投資という要素が下がり、単なる労働になってしまうという（笑）。まあ、それでも「稼ぐ方法」の1つとしてはアリかと思います。

十分な元手があれば不動産は稼ぐ手段になる

　話を元に戻しますが、収益不動産の運用については、少額でスタートすることが基本的には難しく、最低限1000万円程度を用意してスタートするほうが良いですし、最小限だとしても数百万円程度の元手は必要です。そうでないとレバレッジがかけにくいため、不動産投資は元々が利回りが高い投資ではないことから、結果として資金に対する利回りが低くなってしまうのです。

　また、1000万円程度の資金が必要である別の理由として、そもそも、ある程度の自己資金や資産背景を見せることができないと金融機関からの融資を受けることが難しい、という点もあります。ここで「融資を受ける」という面に焦点を当てて解説してみます。

　投資活動においてお金のレバレッジをかける場合には、たとえばFXでの証拠金取引や、株式投資での信用取引などがありますが、不動産投資の場合には「金融機関から融資を受けて、投資資金の一部として利用する」というのがレバレッジに値します。

　不動産への融資というのは「住宅ローンを借りたことがあるから、分かるよ。それと同じだね？」と思われる人も多いと思いますが、実は、住宅ローンを借りて不動産（戸建や区分マンション）を購入し、それを賃貸に出すことは厳密には大問題となります（汗）。

　住宅ローンを利用して自宅を購入してから転勤することになってしまった場合などは、金融機関によっては「やむを得ない事情」と解釈されて、その自宅を賃貸に出すことが可能な場合も稀にありますが、「賃貸に出すことが目的で住宅ローンを借りた」という疑いが強い場合には、融資を受けた全額をすぐに返済しないといけない場合があります。

　とにかく、同じ不動産を購入する場合でも、その目的によって利用できる融資のタイプが変わってくるというわけです。

　とりあえず、不動産投資・不動産賃貸業を行うために利用できる融資は、一部の融資商品に限られていますが、多くの金融機関においてそういう商品が存在しています。

　名称は金融期間によって違いますが、「アパートローン」「投資用ローン」などという名称で利用できるものもあったり、融資商品としての名称はなくても１つずつの案件ごとに審査してくれるものもあったりします。そういった融資を利用するために必要な条件も、金融機関や商品ごとに違いますが、一般的なものを挙げてみます。

①投資家が現在持っている金融資産（現金、株式、証券など）
②投資家が現在持っている現物資産（自宅、不動産、金地金、その他高額な動産など）
③投資家の個人の属性（学歴や職業などの定性的な面と、年収などの定量的な面）
④融資を申請する、つまり取得予定の収益不動産自体の、資産価値や収益性
⑤その収益不動産を買うときに出せる自己資金

　ちょっと難しいですね（汗）。慣れてくるとそれほど難しくはないのですが、初めて取り組む場合には「はてな？」という要素も含まれます。

　簡単に言ってしまうなら、銀行が抱く「融資を実行した後に、金利の支払いと元金返済を長期的に確実にできるような物件と融資先かどうか」という疑問に対して銀行が審査する内容というわけです。
　このような銀行の審査を通して初めて収益不動産への融資が利用できるので、なかなかハードルが高い面があります。ただ金融機関ごとに審査の基準が全く違うので、「自分は年収が低いなあ」とか「すでに持っている不動産なんて、全くないなあ」などと嘆く必要はありません。
　それでも、現在の市況の中で収益不動産に取り組んで融資を使ってレバレッジをかけていくためには、1000万円くらいの自己資金がないと、現実的に難しい要素はあります（まずはお金を貯めましょう、ということです）。
　そうすると、ここで改めて「収益不動産を買って不動産投資を行うなんて、それ自体が『稼ぐ方法』というより、やはり『入金先』でしかないんじゃないか？」という話に戻ってしまうわけですが、とりあえずは1000万円用意すれば、その資金に対して利回り30％程度で運用することが前述のように現実的に可能なわけですから、冒頭で述べたサラリーマンでの労働などとは質は違うものの、十分に「稼ぐ方法」の一部として考えて良いと思います。
　今回は、「稼ぐ方法」つまりは事業・ビジネスの側面と、「入金先」つまりは投資先としての両方の側面を持つ、不動産賃貸業・不動産投資について、まずはそのレバレッジの方法を中心に述べましたが、次回以降にもしも需要があれば、不動産については、もう少し掘り下げて解説してみようかと思います（笑）。もしも、需要があれば、ね…。そもそも、FXの雑誌やん（汗）。